Erkennbar ist dieses Leitbild durch den sogenannten Trennungsgrundsatz geprägt[171].
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Die Regelungen der §§ 2–9 BauNVO weisen ein breites Spektrum an Nutzungen jeweils einem oder mehreren Gebietstypen zu. Dieses System wird jedoch den Anforderungen der Planung dann nicht mehr vollständig gerecht, wenn das Ziel der Planung die Festsetzung spezieller Nutzungen ist, die besondere planerisch zu bewältigende Konflikte auslösen und sich in das Spektrum der in den §§ 2–9 BauNVO vorgesehenen Nutzungen nicht mehr einfügen lassen. Hierauf regiert der Verordnungsgeber mit der Möglichkeit, Sondergebiete auszuweisen. Dabei enthält § 10 BauNVO zunächst Regelungen für der Erholung dienende Sondergebiete, während § 11 BauNVO dann die Möglichkeit eröffnet, immer dann Sondergebiete festzusetzen, wenn sich das zu planende Gebiet wesentlich von den Gebietstypen der §§ 2–10 BauGB unterscheidet[172]. Das Erfordernis des wesentlichen Unterschieds sichert die Einhaltung des Typenzwangs der BauNVO. § 11 Abs. 2 BauNVO enthält dabei einen Katalog möglicher Sondergebiete, ohne dass dieser Katalog abschließend wäre. § 11 Abs. 3 BauNVO erweitert diesen Katalog noch um einzelhandelsorientierte Sondergebiete und enthält darüber hinaus auch eine Reihe von Regelungen, die die planerische Einordnung von Einzelhandelsbetrieben betreffen[173]. Die §§ 12–14 BauNVO enthalten dann schließlich eine Reihe von gebietstypübergreifenden Regelungen in Bezug auf Stellplätze und Garagen, die Nutzung von Räumen durch bestimmte Berufe und Nebenanlagen.
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§ 1 Abs. 3 BauNVO sieht vor, dass die in § 1 Abs. 2 BauNVO genannten Gebiete in Bebauungsplänen festgesetzt werden können[174]. Während der Wortlaut den Eindruck erweckt, es stehe im Ermessen der Gemeinden von den genannten Gebietstypen abzuweichen, besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Gemeinden an die Festsetzung von Baugebieten entsprechend der BauNVO gebunden sind[175]. Durch die Festsetzung der dementsprechend verbindlichen Baugebiete werden gemäß § 1 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 BauNVO die Regelungen der §§ 2–14 BauNVO Inhalt der Bebauungspläne. Hierbei handelt es sich um eine statische Verweisung. Es kommt jeweils die zum Zeitpunkt des Erlasses des Plans geltende Fassung der BauNVO zum Tragen[176].
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Wie bereits erwähnt verfolgt die BauNVO das Ziel einer Standardisierung. Andererseits kann sie die Vielfalt der planerischen Situationen nicht vorwegnehmen, weswegen die BauNVO Öffnungsmöglichkeiten bereithält. Zunächst sind hier die komplexen Regelungen des § 1 Abs. 4–10 BauNVO zu nennen.[177] Diese Regelungen erlauben eine horizontale (Abs. 4)[178] und vertikale (Abs. 7) Gliederung der Baugebiete[179]. Des Weiteren können einzelne nach §§ 2, 4–9 und 13 BauNVO allgemein zulässige Nutzungen „herabgestuft“ werden, dergestalt, dass sie entweder nur als Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB oder gar nicht zulässig sind (Abs. 5). Ebenso können die gemäß §§ 2–9 BauNVO als Ausnahmen zulässigen Nutzungen „herauf“ oder „herabgestuft“ werden. Sie können demgemäß als allgemein zulässige Nutzung oder gar nicht vorgesehen werden (Abs. 6). Die Grenze bildet hier jeweils die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets[180]. Die beschriebenen Gliederungs- und Differenzierungsmöglichkeiten sind dabei nicht darauf beschränkt, jeweils ganze Nutzungskategorien zu steuern. Die planerische Feinsteuerung kann noch stärker nach der Art der Betriebe und Anlagen differenzieren (Abs. 4 S. 1 Nr. 2; Abs. 9)[181], gleichsam also nach „Unterarten von Nutzungen“[182]. Weiterhin werden die Beschränkung auf Teile von Baugebieten (Abs. 8) und teilweise auch die Verknüpfung mehrerer Baugebiete eines Typs innerhalb einer Gemeinde ermöglicht (Abs. 4 S. 2). Im Übrigen enthält § 1 Abs. 10 BauNVO noch eine Ergänzung für die Änderung von überplanten Anlagen, die gemäß dem Bebauungsplan in dem Baugebiet unzulässig wären. Sie dient der Standortsicherung und führt zu einer Erhöhung der Planungs- und Investitionssicherheit[183]. Ein einzelfallbezogenes Korrektiv, das erst bei der Prüfung der Zulässigkeit des konkreten Vorhabens zum Tragen kommt, ergibt sich aus § 15 Abs. 1 BauNVO.
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Der zweite Abschnitt der BauNVO (§§ 16–21a) konkretisiert die Festsetzungsmöglichkeiten für das Maß der baulichen Nutzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Hierfür wird in § 16 Abs. 2 BauNVO ein abschließender Katalog an verwendbaren relativen, auf die Größe des Baugrundstücks bezogenen (Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassenzahl[184]), und absoluten Maßfaktoren (Größe der Grundfläche, Größe der Geschossfläche, Baumasse, Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlage) vorgegeben[185]. Inwieweit das Maß der baulichen Nutzung in einem Bebauungsplan überhaupt festzusetzen ist, bestimmt sich nach den städtebaulichen Erfordernissen des § 1 Abs. 3 BauGB. Ein qualifizierter Bebauungsplan muss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB solche Festsetzungen enthalten. Soweit der Bebauungsplan Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung enthält, sind die Mindestanforderungen des § 16 Abs. 3 BauNVO einzuhalten[186]. Während die meisten Regelungen des zweiten Abschnitts darauf beschränkt sind, das Instrumentarium für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung bereitzustellen, enthält § 17 BauNVO ähnlich wie die Regelungen über die zulässigen Nutzungen in den Baugebietstypen nach §§ 2–9 BauNVO eine planerische Leitvorstellung. In § 17 Abs. 1 BauNVO werden bezogen auf die Gebietstypen der §§ 2–11 BauNVO Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung festgelegt und § 17 Abs. 2 BauNVO enthält eine Öffnungsmöglichkeit, die den planerischen Bedürfnissen im Einzelfall gerecht werden soll und somit die gleiche Funktion erfüllt wie § 1 Abs. 4–10 BauNVO.[187]
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Der dritte Abschnitt der BauNVO (§§ 22 und 23) enthält schließlich Festsetzungsmöglichkeiten für die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche und konkretisiert damit § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Mit diesen Festsetzungen haben die Gemeinden die Möglichkeit, die Lage der Gebäude auf den Grundstücken zu bestimmen. Die in § 22 BauNVO geregelte Bauweise legt dabei den Abstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen fest[188]. Die überbaubare Grundstücksfläche schließlich ist die Fläche auf dem Grundstück, die bebaut werden darf[189]. Sie kann gemäß § 23 BauNVO durch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen festgelegt werden. Den Festsetzungsmöglichkeiten der §§ 22 und 23 BauGB kommt erhebliche Bedeutung für die Stadtgestaltung zu[190].
cc) Sonstige Inhalte des Bebauungsplans
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§ 9 Abs. 1a BauGB regelt ergänzende Festsetzungsmöglichkeiten für Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich naturschutzrechtlicher Eingriffe.
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Der mit der Novellierung 2004 eingeführte § 9 Abs. 2 BauGB enthält erstmals die Möglichkeit, befristete oder – auflösend und aufschiebend – bedingte Festsetzungen in Bebauungspläne aufzunehmen[191]. Diese galten zuvor als unzulässig[192]. Für die Festsetzungen einer Befristung oder einer Bedingung verlangt die Regelung zunächst das Vorliegen eines besonderen Falles, es bedarf also einer besonderen städtebaulichen Rechtfertigung[193]. Ein solcher Fall kann insbesondere vorliegen, wenn absehbar ist, dass eine geplante Nutzung nach einer bestimmten Zeit aufgegeben wird und es notwendig erscheint, die Anschlussnutzung bereits vorzusehen. Auch Projekte, bei deren Verwirklichung eine bestimmte Abfolge von Maßnahmen einzuhalten ist – Errichtung von Schallschutzanlagen vor dem Bau von Wohngebäuden –, können entsprechende Festsetzungen rechtfertigen[194]. Die Regelung ermöglicht damit (Zwischen-) Nutzungen, die anderenfalls planungsrechtlich unzulässig gewesen wären. Sie erlaubt eine Reaktion auf kürzere Nutzungszyklen bestimmter baulicher Anlagen und ermöglicht die Vermeidung von städtebaulich unerwünschten Leerständen und Stadtbrachen[195]. Sie unterliegt aber nach § 9 Abs. 2 S. 2 BauGB der grundsätzlichen Anforderung, dass die Folgenutzung von vornherein
