wird in der Regel vom Vorhabenträger erstellt. § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB verlangt, dass dies in Abstimmung mit der Gemeinde geschieht. An dieser Aufgabenteilung wird deutlich, dass die Entwicklung der planerischen Konzeption weitgehend auf den Vorhabenträger verlagert wird. Vor allem für die Abwägung bedeutet dies, dass sie von der Gemeinde im Wesentlichen nur noch nachvollziehend vorgenommen wird[212]. Der Vorhaben- und Erschließungsplan bezieht sich auf ein bestimmtes Vorhaben.[213] Zwar schließt dies nach der Einfügung des § 12 Abs. 3a BauGB nicht mehr aus, dass im vorhabenbezogenen Bebauungsplan – insofern unspezifisch – lediglich ein Gebietstyp nach der BauNVO festgesetzt wird[214]. Die Festlegung auf ein bestimmtes Projekt erfolgt in diesen Fällen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB jedoch durch eine bedingungsartige Bindung der Festsetzung an den Durchführungsvertrag. Ein Vorhaben im Sinne des § 12 BauGB kann sich aus mehreren Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB zusammensetzen und verschiedenartige Nutzungen umfassen[215]. Die einigende Klammer besteht hier darin, dass der Gesetzgeber stets auf einen einzelnen Projektträger abstellt[216]. Der Plan muss das Vorhaben selbst und dessen Erschließung erfassen. Weiterhin ist zu beachten, dass der Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 Abs. 3 BauGB Inhalt des Bebauungsplans wird. Bei seiner Erstellung müssen deshalb die Anforderungen an die Aufstellung von Bebauungsplänen bezüglich Bezeichnungen und der Verwendung von Planzeichen sowie Planklarheit und -wahrheit eingehalten werden[217].
bb) Vorhabenbezogener Bebauungsplan
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Gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 BauGB ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zunächst der Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers. Daneben können gemäß § 12 Abs. 4 BauGB begrenzt auch einzelne Flächen einbezogen werden, die außerhalb des vom Vorhaben- und Erschließungsplan erfassten Bereichs liegen. Dies kann beispielsweise der städtebaulichen Abrundung oder der Erschließung dienen[218]. Auch auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan finden die allgemeinen Anforderungen etwa bezüglich des Bauleitplanverfahrens und des Abwägungsgebots grundsätzlich Anwendung[219]. Dabei begegnet das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans den gleichen Bedenken im Hinblick auf das Abwägungsgebot wie andere Bebauungspläne, in denen im Wesentlichen die Planentwürfe eines Vorhabenträgers übernommen werden[220]. Der Sache nach handelt es sich um eine nachvollziehende Planung, womit sich das Instrumentarium der Bauleitplanung in diesem Punkt der Fachplanung annähert[221].
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Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist jedoch gegenüber herkömmlichen Bebauungsplänen auch Besonderheiten auf. Gemäß § 30 Abs. 2 BauGB steht der vorhabenbezogene Bebauungsplan einem qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB gleich, selbst wenn er dessen Voraussetzungen nicht erfüllt. Dies hat zur Folge, dass bei der Anwendung des Bebauungsplans nicht gemäß § 30 Abs. 3 BauGB ergänzend auf die §§ 34, 35 BauGB zurückgegriffen wird. Hieraus ergeben sich jedoch zugleich Anforderungen an den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Ohne dass § 30 Abs. 2 BauGB dies ausdrücklich vorsieht, muss auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan in der Regel Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die Erschließung enthalten, da er anderenfalls nicht die Zulässigkeit von Vorhaben steuern kann[222]. Wichtigster Unterschied zum herkömmlichen Bebauungsplan ist, dass die Gemeinde gemäß § 12 Abs. 3 S. 2 BauGB nicht den Beschränkungen des § 9 BauGB und der BauNVO unterworfen ist. Sie ist also insbesondere nicht an den Katalog von Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB gebunden, sondern kann darüber hinausgehen. Dies gibt der Gemeinde die Möglichkeit, sehr viel genauer die bauliche Nutzung der einbezogenen Flächen zu steuern und Festsetzungen aufzunehmen, die anderenfalls nicht zulässig wären[223]. Die Befreiung von den Grenzen des § 9 Abs. 1 BauGB ist insofern konsequent, als die Schutzfunktion des § 9 BauGB und der BauNVO gegenüber dem Eigentumsgrundrecht des Vorhabenträgers entfallen kann. Dieser bedarf des Schutzes nicht, da er die Planung in der Regel initiiert und ihr in jedem Fall zustimmen muss und weiterhin Eigentümer der einbezogenen Flächen oder jedenfalls verfügungsberechtigt sein muss[224]. Folgerichtig gilt diese Befreiung von dem enumerativen Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB nicht, wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan Flächen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans mit einbezieht, da für diese keine entsprechende Verfügungsbefugnis des Vorhabenträgers gegeben ist. Die spezifische Konstellation des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erlaubt es auch, im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans auf eine Reihe von Instrumenten zu verzichten, die ansonsten der Plansicherung oder Planverwirklichung dienen[225]. Diese Instrumente sind entbehrlich, weil der Durchführungsvertrag und der Projektbezug gewährleisten, dass die entsprechenden Normzwecke auch auf andere Weise erreicht werden. Auch eine etwaige Schutzfunktion ist gegenüber dem Vorhabenträger entbehrlich.
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Über die bereits beschriebenen Abweichungen hinaus ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan durch zwei weitere Besonderheiten gekennzeichnet, die auch aus dem starken Verwirklichungsbezug resultieren. Zum einen stellt § 12 Abs. 5 BauGB eine personale Bindung her. Ein Wechsel des Vorhabenträgers ist nur zulässig, wenn die Gemeinde zustimmt, wobei die Gemeinde die Zustimmung allerdings nur verweigern darf, wenn die fristgerechte Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans gefährdet ist. Gleichwohl stellt dies eine Ausnahme von den ansonsten ausschließlich grundstücksbezogenen Wirkungen des Bebauungsplans dar. Als zweite Besonderheit sieht § 12 Abs. 6 BauGB vor, dass die Gemeinde den Bebauungsplan wieder aufheben soll, wenn das Vorhaben nicht innerhalb der gesetzten Frist durchgeführt wird.
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Der besondere Charakter des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zeigt sich auch an § 12 Abs. 3a BauGB. Diese Regelung bewirkt über die beschriebenen Modifizierungen hinaus, dass die Gemeinde sich im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans planerisch nicht darauf beschränken kann, die Nutzung des Grundstücks allgemein, etwa lediglich durch die Festsetzung eines Baugebiets zu regeln. Es wird deutlich, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan ein spezielles Instrument zur Umsetzung eines genau bestimmten Projekts ist[226]. Es geht weniger um die vorausschauend planende Steuerung der baulichen Entwicklung als um die Schaffung der rechtlichen Grundlagen für ein bestimmtes Projekt. Damit ist § 12 BauGB auch ein Ausdruck des bereits erwähnten Wandels hin zu einem projektorientierten Planungsverständnis.
cc) Durchführungsvertrag
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Das dritte Element des Instruments des § 12 BauGB ist der Durchführungsvertrag. Hierbei handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, der aufgrund seines Inhalts auch als städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 BauGB zu qualifizieren ist[227]. Der wesentliche Inhalt des Durchführungsvertrages ist in § 12 Abs. 1 BauGB genannt: die Verwirklichung des Vorhabens auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans innerhalb einer bestimmten Frist und die (zumindest Teil-) Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten durch den Vorhabenträger[228]. Hierauf ist der Durchführungsvertrag jedoch nicht beschränkt. Er kann noch weitere Regelungen beinhalten, insbesondere auch zu nicht städtebaulichen, etwa bauordnungsrechtlichen, Gesichtspunkten[229]. Die Grenze ergibt sich hier aus dem Koppelungsverbot.
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Der Umsetzungsorientierung des Instruments des § 12 BauGB entsprechend gibt § 12 Abs. 1 BauGB zwingend vor, dass der Durchführungsvertrag vor dem Satzungsbeschluss der Gemeinde über den Bebauungsplan geschlossen wird[230]. Ohne eine vertragliche Absicherung der Realisierung soll es nicht zu der entsprechenden Planung kommen. Umgekehrt hängt aber auch die Wirksamkeit des Durchführungsvertrags von dem Beschluss über den dem Durchführungsvertrag zugrunde liegenden Bebauungsplan ab. Kommt es nicht zu einem Beschluss über diesen Bebauungsplan oder ist dieser nichtig,
